תמא 38 או פינוי בינוי | קובי אלקיים נדלן בע"מ

שני המסלולים מובילים לאותה תוצאה בעיני בעל הדירה: הבניין הישן נהרס, ובמקומו קמה דירה חדשה. אבל הדרך לשם שונה בהליך, בזמן, בסיכון ובתמורה. ההבדל המרכזי הוא זה — תמ"א 38/2 עוסקת בבניין אחד מכוח תוכנית ארצית קיימת, ופינוי בינוי עוסק במתחם שלם מכוח תוכנית חדשה שצריך לאשר.

ההבדל בהליך התכנוני

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שכבר מאושרת. כשבניין מתאים לתנאיה, אפשר להגיש בקשה להיתר בנייה ישירות לוועדה המקומית, בלי לאשר תוכנית חדשה. זה מקצר את ההליך בצורה משמעותית. במסלול 38/2 — הריסה ובנייה מחדש — הבניין נהרס ונבנה מחדש עם תוספת קומות ודירות.

פינוי בינוי דורש כמעט תמיד תב"ע חדשה: תוכנית בניין עיר שמגדירה מחדש את זכויות הבנייה במתחם. התוכנית עוברת ועדה מקומית, לפעמים מחוזית, הפקדה, התנגדויות ואישור. זה ההליך הארוך והלא-ודאי ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית, ואין דרך לקצר אותו מלבד עבודה טובה מול הרשות.

ההבדל בהיקף

תמ"א 38/2 מתאימה לבניין בודד, בדרך כלל על מגרש קטן. התוספת מוגבלת למה שהתוכנית הארצית מאפשרת ולמה שהמגרש מכיל פיזית. במגרש קטן ייתכן שהתוספת לא מספיקה כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, ואז אין יזם שייקח אותו.

פינוי בינוי עובד על מתחם — כמה בניינים, לפעמים רחוב שלם. הקנה מידה מאפשר תכנון עירוני אמיתי: איחוד מגרשים, כבישים חדשים, שטחים ציבוריים, חניון תת-קרקעי משותף, מבני ציבור. ולכן גם התמורה לבעלי הדירות יכולה להיות גבוהה יותר — יש יותר זכויות בנייה לחלק.

ההבדל בזמן

תמ"א 38/2 מהירה יותר, כי אין תב"ע לאשר. פינוי בינוי ארוך יותר, כי יש. אבל ההבדל האמיתי הוא בוודאות: בתמ"א הזכויות ידועות מראש, ובפינוי בינוי הן נקבעות בתוכנית שעוד לא אושרה. יזם שמבטיח תמורה בפינוי בינוי לפני שיש תב"ע מאושרת מבטיח משהו שהוא לא שולט בו.

ההבדל בביטחונות

בשני המסלולים בעל הדירה זכאי לאותם ביטחונות עקרוניים: ערבות חוק מכר על הדירה החדשה, ערבות בנקאית אוטונומית לדמי השכירות, ביטוח וערבות בדק. ההבדל הוא במשך החשיפה — בפינוי בינוי תקופת ההמתנה ארוכה יותר, ולכן איכות היזם ואיתנותו הפיננסית חשובות יותר. יזם שמתאים לתמ"א של בניין אחד לא בהכרח מתאים למתחם של 200 דירות.

ההבדל במיסוי

בשני המסלולים יש פטורים ממס שבח, מס רכישה והיטל השבחה לבעלי הדירות, מכוח פרקים שונים בחוק מיסוי מקרקעין ובתנאים ובתקרות שקבועים בהם. הפרטים שונים בין המסלולים ומשתנים עם הזמן, ולכן זה נושא לעורך דין ויועץ מס, לא לעמוד אינטרנט.

אז מה מתאים לבניין שלכם

בניין בודד על מגרש שמאפשר תוספת משמעותית, ברשות מקומית שמאשרת תמ"א — תמ"א 38/2 היא בדרך כלל הדרך המהירה. בניין קטן על מגרש קטן שהתמ"א לא מספיקה בו כלכלית, או כמה בניינים סמוכים עם בעלים מוכנים להתארגן — פינוי בינוי הוא המסלול שיכול להביא תמורה גבוהה יותר, במחיר של זמן.

ויש מקרים שבהם התשובה היא לא זה ולא זה, כי הפרויקט לא כלכלי באף מסלול. יזם רציני יגיד לכם את זה בפגישה הראשונה, לא אחרי שנתיים.

מה אנחנו עושים

אנחנו יזמים שמתמחים במסלול המורכב — פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה. אם אתם לא בטוחים איזה מסלול מתאים לבניין שלכם, נשמח לבדוק ולתת תשובה ישירה. support@kobielkayamrealestateltd.com, 053-658-4252.

הערה

העמוד מציג עקרונות כלליים ולא מחליף ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי לבניין ספציפי.